Недвижимость

Марина Сирина, Накануне.РУ

В то время как государство бьется за доступность ипотеки, в "закрытом" Новоуральске уже седьмой год выдают ипотечные кредиты под 3% годовых. Схема на удивление простая и понятная. Непонятно только, почему региональные власти, которым новоуральцы не раз предлагали взять ее на вооружение, упорно не хотят этого делать.

Жилищными проблемами новоуральцев городские власти озаботились еще семь лет назад, когда силами мэрии и градообразующего предприятия "Уральский электрохимический комбинат" (УЭХК) был создан Фонд социального развития (ФСР), который реализует ряд жилищных схем, в том числе ипотечную. Стоит сказать, что в 1999 году государственная ипотечная программа существовала только на бумаге - в регионах же она заработала в полную силу только в 2004 году.

Новоуральские власти в свое время, рассказал Накануне.RU директор фонда Виктор Алексеев, изучили опыт решения жилищных проблем, имеющийся в других территориях, и вывели свою ипотечную формулу.

В ней заложено, что для жителей ЗАТО, имеющих прописку, ипотечные кредиты выдаются на срок до 10 лет под 3% (!) годовых, тогда как кредит по федеральной программе можно получить минимум под 11,5%. Первоначальный взнос для всех, подчеркиваем, новоуральцев составляет не менее 20% от стоимости жилья.

Для городских бюджетников и очередников условия еще более приемлемые. Бюджетники могут получить ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом на срок до 18 лет, а те, кто стоит в жилищной очереди, - с 10% взносом на срок до 15 лет.

Теперь о самом главном - о механизме, который, как можно убедиться, довольно простой. Фонд социального развития в Новоуральске выполняет функции Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) - то есть он рефинансирует средства банка, выкупая у него закладные.

В двух словах, что такое рефинансирование банковских средств (Накануне.RU уже подробно писало об этом). Принцип действия механизма таков: человек идет в банк, берет ипотечный кредит, скажем 500 тысяч рублей, а закладную на квартиру, как и полагается, оставляет в банке. Банк перепродает эту закладную региональному оператору АИЖК, то есть возвращает свои 500 тысяч рублей, но и проценты по кредиту заемщик платит уже не банку. Региональный оператор, когда у него накапливается определенное количество выкупленных у банков закладных, перепродает их АИЖК.

АИЖК накапливает еще больший пул кредитов и выпускает облигации с тем, чтобы продать их инвестору - будь то Пенсионный фонд или страховые компании. Получив деньги от продажи облигаций, АИЖК вновь покупает на них закладные и так до бесконечности. Смысл столь мудреной операции довольно прост: большинство банков не в состоянии выдавать долгосрочные кредиты - у них просто нет "длинных" средств.

В Новоуральске фонд выкупает закладные у банка. Причем, если АИЖК делает это примерно спустя полгода после выпуска закладной, то фонд начинает процесс выкупа сразу. Банк выдает кредиты под 3% годовых под гарантию того, что закладная будет тут же выкуплена фондом, который, напомним, является муниципальной структурой. Банк не остается в накладе, так как обслуживание закладной, осуществляет именно он. Говоря проще - кредитные средства граждане перечисляют на счет, а банк снимает причитающиеся ему комиссионные.

Фонд, по утверждению Виктора Алексеева, выкупает закладные по мере возврата кредитных средств. Начальный капитал фонда формировался из средств бюджета и градообразующего предприятия.

Стоит отметить, что УЭХК подключился к городской жилищной программе, разработав для своих работников отдельный документ. "На начало 2000 года в жилищной очереди стояли 3250 работников комбината. Поэтому мы разработали свое положение, которое предусматривает выдачу беспроцентного займа на срок от 7 до 20 лет в зависимости от дохода. Работники заключают с фондом договор займа - но это деньги УЭХК, который финансирует строительство жилья для своих очередников", - пояснил Накануне.RU руководитель жилищной группы "Уральского электрохимического комбината" Виктор Пухлов.

Помимо ипотечной и заемной схем, фонд разработал и третью схему - финансирование строительства жилья с рассрочкой части платежа. Но, в основном, реализуются две первые схемы.

С помощью этих механизмов за неполных 7 лет фонд построил почти 155 тысяч кв. метров жилья - примерно по 20 тысяч кв. метров ежегодно. А все дома в Новоуральске строятся с участием муниципального учреждения, которое выступает в роли заказчика.

С 1999 года фонд заключил почти 3 тысячи договоров с жителями города. Ипотечные кредиты получили 207 семей. Общая площадь квартир, построенных с привлечением ипотечных средств, составляет 14,5 тысяч кв. м. До конца 2006 года фонд планирует построить еще 53 "ипотечные" квартиры общей площадью 3,9 тысяч кв. м, а в 2007 году - 175 квартир общей площадью 10,7 тысяч кв. м.

"Мы начинаем привлекать средства граждан на уровне минимум второго этажа. То есть на начальном этапе фонд вкладывает свои деньги, а дом достраивается уже за счет выданных ипотечных средств. Сначала мы заключали с жителями договор долевого строительства, потом просто договор строительства с переуступкой права. Сейчас после выхода 214 ФЗ будем прорабатывать другие схемы", - сообщил директор фонда.

То есть получается круговорот ипотечных средств в природе: ФСР через банк выдает жителям кредиты, и за счет возвращенных другими заемщиками кредитов и займов строит новый дом - и так дом за домом.

Но что примечательно: даже при такой низкой процентной ставке фонду удается строить относительно недорогое жилье - 16-19 тысяч рублей за кв. метр. "Обычно ведь частный застройщик начинает диктовать цены, а мы за прибылью не гонимся. Мы проводим на строительство каждого дома тендер. А со своей стороны гарантируем застройщику хороший аванс и 100% оплату независимо от количества реализованных квартир. То есть мы снижаем все те риски, с которыми он может столкнуться", - объяснил Виктор Алексеев.

О доступности жилья в ЗАТО свидетельствует хотя бы то, что многие горожане сразу вносят за жилье не 20% от его стоимости, а все 50%. Правда, и средняя зарплата в городе, который имеет особый статус (попытки приравнять ЗАТО к другим муниципалитетам провалились), выше, чем в среднем по Свердловской области. Поэтому до тех, кто не в состоянии сразу заплатить половину от стоимости квартиры, очередь зачастую просто не доходит. Два года назад фонд даже стал квотировать по 5-10 квартир в каждом доме для бюджетников, молодых семей и т.п.

ФСР мог бы строить еще больше, считает его директор, если бы АИЖК тоже выкупало у него закладные. Тогда фонд в более короткие сроки получал бы живые деньги. Однако из-за разницы в ставках фонд не может продавать закладные федеральному агентству. В прошлом году руководство фонда направило письмо на имя председателя правительства Свердловской области, а в этом году – в Заксобрание с просьбой компенсировать разницу в процентных ставках из бюджета. Новоуральцы предложили перенести свой опыт на всю территорию Среднего Урала. Однако согласия до сих пор не получили . Кто бы понимал - почему?

Впрочем, в Новоуральске уверены, что при отсутствии помощи со стороны региона смогут обойтись своими силами. Ипотечные закладные являются ценными бумагами, поэтому фонд может взять под них кредит в любом банке. То есть без оборотных средств фонд не останется: он сможет с помощью кредитных денег закончить строительство дома, а после реализации квартир рассчитаться с банком. Кроме того, потребность в жилье по мере ее удовлетворения и насыщения рынка, уверен Виктор Алексеев, будет сокращаться. Поэтому рано или поздно спрос на жилье и возможности фонда уравняются.

Однако нужно понимать, что Новоуральск - "закрытая" территория, поэтому насыщения рынка и удовлетворения спроса местным властям добиться проще. Во многих городах спрос на жилье сильно подогревают приезжие - только по официальным данным население Екатеринбурга ежегодно увеличивается на несколько тысяч человек, хотя рождаемость по-прежнему сопоставима со смертностью.

Но есть ипотечный опыт Башкирии и Татарстана, например, который считается одним из самых передовых. В Москве стали строить дома специально для заемщиков. Квартиры в них продаются почти по себестоимости. Правда, во всех регионах социальная ипотека пока распространяется только на отдельные категории населения. В Новоуральске же пошли дальше и стали выдавать льготные ипотечные кредиты всем горожанам.

Новоуральский опыт доказывает, что, если не пытаться извлечь из ипотеки финансовую выгоду, а попытаться придать ей социальный смысл, ипотечную ставку можно снизить в разы. Привязанность процентной ставки по ипотечным кредитам к курсу инфляции, считают эксперты, вообще не вполне обоснованна - о том говорит и мировой опыт. Понятно, что собственная выгода для банков - превыше всего, но именно государство, коль уж оно обязалось сделать жилье доступным, должно вносить свои коррективы.